Покупка и продажа недвижимости нерезидентами

Покупка недвижимости

Права и обязанности иностранных граждан в Украине, и в частности, право собственности на недвижимость в Украине, порядок приобретения и оплаты объектов недвижимости, регламентируется рядом законодательных актов:

·        Гражданский Кодекс Украины (ст.ст. 2, 24 - 49),

·        Закон "О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства" (ст.ст.2, 12, 13, 22),

·        Закон "О собственности" (ст.ст.3, 4, 11 - 19, 48 - 57),

·        Закон "О режиме иностранного инвестирования" (ст.ст.1 - 5, 7 - 12) и т.д..

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на недвижимость и по собственному усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться ею без каких-либо ограничений (продавать, дарить, обменивать, закладывать, вносить в качестве взноса в уставные фонды украинских предприятий, сдавать в наем, передавать по наследству, а также отчуждать иными способами, не противоречащими закону).

Украинское законодательство хоть и разрешает приобретение нерезидентами Украины недвижимости и земли  и  разрешает совершать сделки с недвижимостью, но тем не менее накладывает некоторые ограничения на приобретение земельных участков.

В соответствии со статьей 26 Конституции Украины иностранцы и лица без гражданства, находящиеся в Украине на законных основаниях, пользуются теми же правами и свободами, а также несут такие же обязанности, как и граждане
Украины, – за исключениями, установленными Конституцией, законами или международными договорами Украины.
Законодательство Украины не содержит ограничений относительно приобретения нерезидентами домов, квартир,
коммерческих объектов и иной недвижимости в Украине, за исключением некоторых категорий земельных участков.

Так, согласно статье 81 Земельного кодекса Украины, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать на праве собственности только земельные участки несельскохозяйственного назначения. При этом незастроенный земельный участок можно приобрести лишь в пределах населенного пункта. За пределами населенного пункта можно приобрести исключительно земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве частной собственности такому покупателю-нерезиденту (дом, коттедж и т.д.).

Основания возникновения права собственности иностранных граждан и лиц без гражданства на землю также ограничены. Последние, например, лишены права на бесплатную приватизацию земли. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то даже в случае принятия их иностранными гражданами и лицами
без гражданства в наследство, такие участки подлежат отчуждению в течение года.
Аналогичные положения содержит украинское законодательство и в отношении приобретения земельных участков
иностранными юридическими лицами (статья 82 Земельного кодекса Украины).

Документы, необходимые для покупки недвижимости в Украине

Для заключения договора купли-продажи у гражданина – нерезидента Украины в нотариальной конторе требуется:

·         паспорт (для россиян) либо паспорт с действительной визой (для иностранцев, тех стран, с которыми Украина установила визовый режим) или видом на жительство в Украине;

·         справку о присвоении идентификационного номера по данным Государственного реестра физических лиц – налогоплательщиков (получить которую можно, предварительно заполнив карточку формы 1ДР в налоговой инспекции и предъявив паспорт);

·         присутствие супруга (супруги) либо предоставление нотариально удостоверенного его (ее) согласия на заключение планируемой сделки.

Руководителю (представителю) иностранного юридического лица для заключения упомянутого договора потребуется следующее:

·         учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации либо выписка из торгового, банковского или судебного реестра. При этом нотариус проверяет, отвечает ли нотариальное действие, которое совершается, объему гражданской правоспособности юридического лица;

·         приказ (протокол) о назначении (избрании) руководителя юридического лица – нерезидента Украины, либо доверенность, выданная представителю этого юридического лица.

·        наличие при себе печати юридического лица – нерезидента.

При этом документы, составленные за рубежом, при участии иностранных властей или исходящие от них, принимаются нотариусами Украины при условии их заверения в соответствии с законодательством страны их выдачи, перевода на украинский язык и легализации органами Министерства иностранных дел Украины.

Во время осуществления операций купли-продажи-обмена недвижимости необходимо учитывать определенные формальности, а именно:

·        доход от продажи определяется исходя из цены, указанной в соглашении купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости;

·        расходы на приобретение фиксируются в нотариально заверенном соглашении;

·        расходами на строительство нужно считать оценочную стоимость объекта;

При приобретении объектов недвижимости в Украине из всех налогов и сборов взимается только пенсионный сбор в  размере 1 % от стоимости (цены покупки) объекта. Налог на недвижимость, как для резидентов, так и для нерезидентов пока остается лишь законопроектом. Поэтому при приобретении недвижимости проблем с налогообложением для нерезидентов не возникает.

Налоговым агентом во время осуществления операций с недвижимостью будет выступать нотариус.

Продажа недвижимости нерезидентом
Порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, регулируется нормами ст. 11 Закона Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физических лиц» (далее — Закон № 889).

Доход, полученный от продажи:

·        одного объекта недвижимости не более одного раза за календарный год и площадь такого объекта

o       не превы­шает 100 кв. м, налогом не облагается.

o       превышает 100 кв. м, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается по ставке 1 % стоимости объекта недвижимости (пп. 11.1.1 Закона № 889).

·        более чем одного объекта недвижимости на протяжении календарного года либо от продажи любого другого объекта будет облагаться по ставке 5 % (пп. 11.1.2 Закона № 889).

При этом доход от продажи недвижимости, осуществляемой физическим лицом-нерезидентом, облагается налогом в порядке, определенном для резидента (абз. 6 п. 11.3 Закона № 889)

ГНАУ рассматривает только п. 7.3 Закона № 889, устанавливающий двойной размер (30% действующей ставки налога (15% от полученных доходов, как резидентами, так и нерезидентами в виде выигрышей или призов, и от любых других доходов, начисленных в пользу нерезидентов-физических лиц, за исключением доходов, определенных в подпункте 9.11.3 пункта 9.11 статьи 9 данного Закона, понимая это буквально — 30% от любых доходов, начисленных нерезидентам.